高层住宅物业的管理方案

高层住宅物业的管理方案范文（精选5篇）

　　为了确保事情或工作安全顺利进行，预先制定方案是必不可少的，一份好的方案一定会注重受众的参与性及互动性。你知道什么样的方案才能切实地帮助到我们吗？以下是小编为大家收集的高层住宅物业的管理方案范文（精选5篇），供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

　　高层住宅物业的管理方案1

　　一、前言

　　市桥镇又一大户型高尚住宅小区，首期发售单位500套，面积由90至300平方米不等，带电梯的高层住宅小区；

　　楼盘地理环境：交通便利：地铁三号铁站点所在、多条公交经路周边配套设施全面成熟：市场、超市、银行、医院、学校齐备。

　　购房置业对大多数人来说，都是一项非常重大的决定，目的希望住房环境的改善，生活更加“优越、便利、和谐”。

　　“锦绣天地”，番禺市桥镇的又一个大户型高尚住宅小区的推出，我司作为本地区一家专业的广告公司，对本地文化有非常深入的了解，现以专业广告人的服务态度为龙翔房地产发展有限公司提供“锦绣天地”的广告策划方案，把“锦绣天地”塑造为番禺地区又一明星楼盘，使锦绣天地的销售取得丰硕的成果。

　　二、市场相关环境分析

　　20xx年，上半年市桥楼市将在理性中升温。几个大盘，名盘在去年推出的力作，尤其是广告的大规模推广运作后，在现时相当长的一段时间里，很有可能是继续以余留楼盘的推广为主，在理性中稳中求升。典型的如海伦堡，番奥，金海岸花园等在过去一年的市场推广和广告大战后，近段不会立即推出新品，而是继续进行各自余留楼盘的推销。因为去年，尤其是海伦堡在广告推广上可谓是大手笔，不遗余力，甚至是到了广告资源枯竭的边缘。所以在今年的上半年，他们重要的是进行市场的维护和次推广，估计其广告策略的力度和市场动向较之于20xx年将趋向于理性运作，所以不会有大规模的广告攻势来冲击市场。

　　而其他的一些二线楼盘也在秘密的进行新一期的筹备开发，但都是下半年后才入市。而锦绣天地选择在6月份上市，在时间上以占取先机。

　　同时作为市场和消费者在经历了过去一年的楼盘新概念，新户型，大势广告推广的洗礼后，更多的是理性，冷静的对待楼市的动态。所以锦绣天地作为新生楼盘，带来的新的设计理念，新的规划布局，新的居住主题等相对于老品牌来说，具有较强的新颖性和生命力。客观受关注的系数加大，所以打出好的定位，独特的卖点，结合自身优势，竞争力还是较大。

　　三、广告策略及投入的必要型和可行度分析

　　1一般情况分析

　　购房置业是人生的一件大事，因而消费者在买房的时候整体行为都是理性的，相对于“享受”型房屋购买来说，“安居”型置业更重要，“实用”型更趋理性。但市场上充斥一些大势宣扬某种风情，某种自然生活的宣称只是停留于表面做文章。经过调查得出，这些对居住在番禺的需购房者的意义不大。他们也许会有冲动去看看这些楼盘，甚至买下房子，但一段时间后才发现和自己真正需求的相差很远。

　　对于楼房外立面的美观，园林设计的精致等，在本地区购房者的心目中这些应该是楼盘本身应该具备的硬件设施。尤其是一些空洞的无法让消费者在现实生活中能实在体会的所谓“居住文化”让人难以理解。所以能让购房者入住后感到真正满意才是前提，如适宜的居住空间，完善的配套服务，优质的物业管理等基础完善了，才有继续延续的基础。所以楼盘在初期的广告中注重上述基础的推广，人性化的为消费者打造他们心里真正所求，现实真正所需的东西，才能真正的打动消费者。

　　2市桥典型楼盘广告推广剖析

　　海伦堡：华景地产的新力作，华景新城的升级品，突破传统的楼盘理念，大胆采用北欧建筑设计风格，其楼盘的整体品质较高，社区成熟，园林风景，布局设计独具北欧风情，居住文化更是独局特色，尤其是细节的布局彰显出浓厚的艺术气息。所

　　市场推广：

　　（1）打出独特卖点，立场独特个性。

　　海伦堡融汇水欧建筑艺术精华，同时结合本地市场需求，打造独具特的楼盘和绚丽水景，在市场中独领风。其科学的布局，将每一寸景都展现在各个楼盘间，使得楼盘赋予了新鲜独特的元素。

　　（2）推住创新产品，主张生活新空间。

　　海伦堡不但以传统的户型满足市场，更不断推全新概念的产品开发市场“二度空间”“5×2生户型”等新锐产品的打造，不仅推动番禺居住新理念，更多的是开拓市场，占取更多份额。

　　（3）营造北欧风情的建筑艺术和居住文化，掀起海伦堡风潮。

　　从楼盘的整体风格到外立面，再到每个细节。从风景的大布局到每个角度展现不同的风景，海伦堡着心情心营造北欧风情，和享受艺术的生活方式，并在每处细节如广场、雕塑、铸缺、方形、线脚、别致的木椅等等。展现的淋漓尽致，使人置身其中，苑然一个艺术的天堂。同时海伦堡渲染的生活方式也独具特色，骑楼式的假日商业街、营造异国情调：书店、咖啡店、感受心灵和非凡体验。花店、杂货店、酒馆、糕店等洋溢着一缕缕异国情调和文化。对于享受生活者来说，这样的地方自然为其所好。

　　（4）完善的配套设施，独特的服务。

　　海伦堡的配套建设自然齐备：哪怕是一幢配电房都能像

　　艺术品一样去打造。可见其用之深和全。物业管理、保安服务也是不同于一般的楼盘。力争在每一件小事上做好、做透、这种以“小”为基础，注重细节的服务，才能真正的打动购房者，对居住在海伦等的人来说，享受如此细心的服务是其他楼盘所不能做到的。

　　以上只是对市场推广大致的了解，其广告策略的推广上独具见解：

　　（1）广告主题表现策略：

　　极强的情感、色彩、渲染海伦的居住文化，建筑艺术、社区、服务、在立足自身各方面较为完善的基础上，大专感性诉求路线。以营造消费者心理潜在需求和掀起全新的居住、生活理念为出发点，弃一般的，较为直白的展现主题。这种手法的运用极大的触动了追求高素质生活和被高素质生活吸引的。可谓是双管齐下，准业主和潜在客户、其主其地层面的客户都起到了作用，楼盘的销自然不愁。“光阴被美美的消费”“时间历炼、感悟自然”……等主题的概括。

　　（2）广告主题的表现方式：

　　影视广告：生动、形象、直观的将主题结合唯美的画面。富亲透力的音乐。将“海伦堡”的主题展现的淋漓尽致。营造品牌和文化。

　　平面广告：增强海伦堡在市场上的讯息触达的独特空间，

　　专业楼、画册：系统、详细的诠释海伦堡的魅力，诠释品牌价值。

　　活动造势促销：推近与市场的距离，将内在的特质参透，深化广告主题和海伦堡形象。

　　（3）媒体推广：

　　各种媒体的安排组合和筹划都是以海伦堡的品牌推广和楼盘销售为中心。人们在电视中能听、看、感觉海伦堡、在户外能看到海伦堡。

　　电视、报纸、户外媒介组合：大面积的覆盖、传播信息。

　　电视、户外媒介组合：着造、提升品牌形象。

　　活动楼书组合：深化、巩固品牌。

　　海伦堡的广告定位，主题的表现形式以及媒体的安排，都较全面的将市场推广的重要元素作出诠释。市场和消费者对海伦堡的认知较为深刻，“不到海伦堡不算到市桥”足可以看出广告的独特作用。其他的如番奥阳光城的“尝尝新生活的味道”。“运动就在家门口”等。将奥林匹克的精神和运动结合起来，也是独特的定位和卖点吸引市场，一推出就受到了市场的欢迎。其中的广告推广策略都起着互关重要的作用。所以鸿禧在自身各优势的基础上，在前期作好广告推广。以便打开良好的局面。

　　3、消费市场和人群分析。

　　消费市场144：番禺市桥和各镇的成功商人，在前几年的房地产发展过程中虽互购但随着居住观念和房地产的发展，他们当中有的可能会再次投资置业，或选择新的楼盘。而市桥的白领人群也有相当数量的潜在客户，所以抓住这些人的心理，及时的推出广告进行整体推广。

　　3、消费人群分析

　　目标消费群：

　　a、XX区各镇的成功商人、高级白领等。

　　b、在市桥购房入户市桥，使孩子在市桥接受良好的教育。

　　c、思乡情愫，渴望落叶归根的归侨。

　　据资料分析，20xx年番禺全区总人口944408人，农业人口551250人，占58.4%，作为中心城区的市桥镇常住人口163198人，除市桥镇外，番禺还设有19个镇，区内人口主要分布于19个镇中。番禺市桥镇常住人口较少，在前几年的房地产发展过程，很多市桥常住人已购房，但XX区更多的人口分布于各镇，市桥镇外，其他镇人民的购房空间更大。目前为止，还没有任何大型房地产发展公司到区内各镇作房地产直接销售，因此广告及促销活动可考虑针对目标人群直接在有一定经济实力的镇中进行。

　　经济的发展，当地各镇人民生活富裕了，想住更好的，但他们关心更多的是下一代、二代，希望他们能接受良好的教育，于是购房入户市桥，使子女能入读市桥学校，甚至是名校是很多购房者最重要的目的，以教育为题，唤起消费者的潜在的消费需求是广告策划其中一个重要的手段。

　　番禺是一个有名的侨乡，许多“番禺人”早年移居港澳，如今思乡情愫，渴望落叶归根。作为中老年的归侨，回乡购房，住房方面有幽雅的环境外，医疗配套设施齐备十分重要。而市桥镇有多间大型医院，因此归侨通常考虑在市桥购房，而房地产公司配合卖点，在小区内设有医疗务服务室，能为该区住户提供日常身体检查，定期聘请营养师，心理医生为住户提供身体健康方面的咨询，包括心理、营养保健方面的咨询等等。此项服务进一步更有力地说明社区配套设施齐全，服务尽善尽美，为业主创造健康的生活氛围，对楼盘的销售有一定的推动作用。

　　四、广告策略及媒介整合建议

　　1、广告建议事项

　　目前大部分楼盘均以大面积绿化和水景作为楼盘的卖点，“阳光生活、欧陆风情、感悟自然”。在大都市区楼盘销售中，绿化和水景对平常生活在拥挤的城市中的消费者来说的确很重要，但据XX区市场调查资料反映，在市桥镇购房的对象大部分是来自其他各镇居民，购房目的以为子女教育、方便工作为主。而锦绣天地作为一个中高档次的楼盘，目标人群通常是高级白领阶层及富裕阶层，经调查研究得出该阶层的人通常以30-45岁年龄段为主，中年人较为务实，考虑住宅周围配套设施完

　　善，免分精力为琐碎生活而*心，全心全意投入工作，建议广告主题定为：“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”。以人为本，服务尽善尽美。通过影视广告、平面广告，广告推广活动等手段，围绕该主题从多个角度使消费者认识锦绣天地，用心为您服务，使您的生活更加优越、更加和谐，更加健康。

　　2、广告目标

　　提高发展商及楼盘的知名度，达到促进销售的目的。

　　传播影响程度：不知名——知名——了解——信服——行动

　　3、广告诉求对象

　　锦绣天地作为大户型的高尚住宅，并根据前面的消费人群分析，目标人群将会是XX区（特别是各镇）以及周边地区的成功商人、高级白领、归侨等富裕阶层人士。

　　4、广告表现

　　广告主题：锦绣天地，用心为您营造温馨的家

　　a、各时期广告表现

　　时间内容目的

　　楼盘引入期尽心尽力为教育有健康才有幸福提高发展商知名度，诱导消费欲

　　品牌前造期生活环境篇（突出交通、生活便利、房屋间隔合理）生活优越篇（突出社区环境幽雅，服务设施齐备、服务周到）生活和谐篇（孩子教育问题无忧、健康问题无忧，生活无忧郁）全面地向消费者介绍锦绣天地

　　品牌成熟期入住锦绣天地，我更爱我家推介社区服务及文化

　　b、公关活动的推荐

　　时间活动内容目的

　　楼盘引入期1、与XX区共青团、国内某知名品牌企业、有mba课程成功开办的高校，联手举办“企业管理研讨会”邀请XX区各镇成功企业主及高级白领参加2、在学生新学期开学前，对贫困学生进行支助活动。让目标人群对发展商及楼盘有所了解。提高发展商的知名度

　　品牌前造期3、与XX区内某高档小车销售商联手合作举办“安全用车”联谊活动。可考虑向到会人员赠送有锦绣天地图样或标记的汽车用品让目标人群进一步对楼盘有所认识。

　　品牌成熟期以推广社区文化为主4、小区内“我爱我家”有奖征文活动，优秀文章刊登于番禺日报。5、举办“家庭同乐，烹饪大赛”6、举办“家庭同乐，体育竞赛”由住户直接向大众表达在锦绣天地安家后，家庭温馨和睦的一面，进一步体验出“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”的概念。

　　5、各时期，广告策略

　　a、楼盘的引入期（形象塑造）：

　　该时期以发展商的形象广告为主，让社会各界对发展商有正面深刻的认识；以教育为题的广告同期推出，诱导消费者购房。

　　表现方式：（1）、影视广告为主

　　（2）、对捐资助贫的有意义公关活动，利报纸的软性报导，使社会各界对发展商有正面的认识，提高发展商的知名度。

　　（3）、配合公关活动，与XX区共青团委、国内某知名品牌企业及开办mba课程成功的高校联手举办“企业管理研讨会”，活动邀请区内各镇成功企业主及高级白领参加，目的让目标人群对发展商及楼盘有全面的认识。

　　b、市场成长、品牌前造期（概念推广）：

　　由于前期广告及活动的推广，在消费者心目中已对发展商及楼盘有一定的认识，龙翔房地产发展有限公司是一个有实力的发展商，购锦绣天地，有信心。在现阶段广告方面则全方位地向消费者推介锦绣天地：交通便利、周边配套设施全面成熟、环境幽雅、房屋间隔合理、生活方式优越、和谐、健康

　　表现方式：

　　（1）、通过影视广告，制作多个专题片，让消费者在短时间内对锦绣天地有一所认识，如“生活环境篇”突出生活便利、房屋间隔合理；“生活优越篇”突出社区环境幽雅、服务设施齐备，社区服务周到等；“生活和谐篇”孩子教育问题无忧、父母健康问题无忧、生活无忧，全心投入工作。

　　（2）、通过宣传册、宣传资料的制作，使消费者对锦绣天地有一个细致深入的了解，包括具体地理位置、房屋平面图、各单位的价格，小区内提供的服务等等。

　　（3）、制作海报、公路牌加深消费者对楼盘的印象。

　　（4）、与XX区内某高档小车经销商联手合办“安全用车”联谊活动，并向目标人群赠送带有锦绣天地标记的礼品。

　　（5）、在行业性的报纸、杂志中刊登广告，在业内提高发展公司及楼盘的知名度。

　　c、品牌成熟期（社区文化推广）

　　楼盘销售进入成长期后期和成熟期，市场上已为消费者广泛认识与接受，销售量稳步增长。与此同时，新的楼盘也纷纷推出，竞争日趋激烈，本阶段以巩固原有市场并开拓新市场为主，展开竞争性广告宣传，引导消费者认牌选购，通过对小区文化服务推广，强有力地说服“锦绣天地，用心为您营造温馨的家”，全面打造锦绣天地为名牌楼盘，加深消费者对楼盘的印象及认识，进一步稳定销售。

　　表现方式：（1）、通过影视广告，制作专题广告片，推介社区文化，社区服务周到，入住后无后顾之忧。

　　（2）、在小区内举办“我爱我家”有奖征文活动，优秀文章刊登于番禺日报，目的由住户直接地向大众表达在锦绣天地安家后，家庭温馨和睦的一面。

　　（3）、更换海报及路牌广告，以优质服务为主题，突出锦绣天地名牌楼盘的形象。

　　（4）、制作台历、记事本于元旦前广泛赠送业主及各界人士。每页台历的主题反映锦绣天地内环境幽雅、生活健康、舒适等。

　　（5）、小区内制作海报，鼓励区内业主向亲友推介楼盘，并向成功推介者加之奖励等。

　　（6）小区内举办“家庭同乐，烹饪大赛”，尽一步向各界展示入住锦绣天地家庭和睦、温馨的一面。

　　6、媒介整合策略

　　a、电视媒体：最有效力的广告信息传播渠道，声形兼备，覆盖面广，并具有强制性广告的特点，所以整个广告推广活动中，电视媒体作为首选。

　　本港、翡翠台的节目质量较高，收视率高，收费也高，但千人成本较低，覆盖率较广，有效触达率较大，效果明显。

　　凤凰卫视中文台是由凤凰卫视有限公司开办的全球性华语卫星电视台，也是香港唯一一家24小时昼夜播出的电视台。她立足香港，以沟通大陆港台两岸三地及亚洲甚至全世界的华人为宗旨。1999年8月由国家统计局北京美兰德信息公司在中国大陆地区为凤凰卫视做的普及率调查显示，凤凰卫视中文台在中国大陆现有4178万户收视家庭，其中，在各主要城市北京、上海、广州、成都等地的观众量达到2823万户，共有9040万人，普及率达20.2%。而ac尼尔森调查公司于1999年5月在中国30个城市做的新世纪调查报告中显示，凤凰卫视观众的家庭总收入在4000元人民币以上有15%，比全部电视观众的同样家庭收入高出87%，43%的凤凰观众教育水平在大专以上，比全部电视观众的同程度教育高出34%。42%凤凰观众是经理人、专业人士、政府官员，比全部观众的同程度比例高出13%。以上种种可见凤凰卫视的观众无论在家庭收入、教育水平及工作岗位均比一般电视观众高，所以他们的消费能力亦相对为高。在番禺及周边地区，凤凰卫台的观众正好也就是本楼盘销售的目标人群。

　　星空卫视是一个全新综艺频道，以娱乐内容为主，全天24小时普通话播出，该频道努力让12至40岁的观众都可找到自己喜爱的节目。

　　因为凤凰卫视及星空卫视均是新生频道进入市场，广告收费较低，适合长期媒体投放。

　　因此楼盘的引入期及市场成长品牌前造期的电视广告则建议在四台同时投放，但要安排好时间段，以免冲突；而楼盘的成熟期的电视广告在凤凰卫视及星空卫视长期投放。

　　b、报纸媒体：报纸具有特殊的新闻性，从而使广告在无形之中增加可信度，因此楼盘的引入期适宜在番禺日报刊登一些软性广告，提高发展商的知名度，市场成长品牌前造期可考虑在行业性的报纸，如南方都市报的房地产广告专栏刊登广告，在房地产行内推高发展商及楼盘的知名度。但由于地区性的文化特点及XX区人口广泛分布于各镇村中，在镇村内购买报纸并不如城市之方便，报纸在镇、村的发行量不大，因此选择报纸向目标人群推介楼盘，意义不大。

　　c、户外广告媒体：户外广告主要选择路牌广告及公交车站的灯箱广告，两方面的广告设计统一，在楼盘推介的不同时期，设计不同的主题广告。路牌广告、车站灯箱广告的形象突出，主题鲜明，设计新颖，引人注目，易于记忆，收到的广告效果较好，路牌广告可选择在一些经济实力强，企业集中，常住人口及华侨人数多的镇进行，如石基镇是全国百强乡镇，钟村镇有工商企业众多，年产值高，莲花山镇有莲花港，港澳同胞出入的口岸……车站灯箱广告可选择在市桥镇目标人群众多的路段进行，如清河路，西丽路等。

　　d、交通广告：交通广告流动性大，接触的人员多，阅读对象遍及社会各阶层，适当打一些车身广告可以提高楼盘在区内的知名度，能产生较好的作用，建议选择往返各镇的公交车作车身广告，效果明显，费用较低。

　　e、海报、宣传册、宣传单张、资料袋，要求设计风格统一、新颖，制作和印刷精美，并针对消费者心理而设计，才能够唤起消费者的潜在消费需求。对购买行为具有非凡的影响力，同时海报、宣传册、宣传单的设计好与坏，制作是否精美直接影响发展商及楼盘销售的好坏。

　　7、其他建议事项

　　a)教育为题：唤起消费者的潜在的消费需求

　　购房入户市桥，为子女提供优良的教育环境是很多购房者的目的，锦绣天地正对面就是星海中学，学校师资优良、孝育设施齐备，环境幽雅，住户的孩子们上学方便。另外发展商还可以与市桥某一省市级中小学校联姻，这样对消费者更具吸引力，并设社区专车，接送联姻学校的学生。

　　小区配合孩子的教育问题，在小区内设立图书阅览室，为孩子们提供幽雅、安静的读书环境。

　　艺术培养同样对孩子们健康成长起重要作用，家长们希望孩子们学习成绩优秀外，还要有某方面的艺术特长，发展高可考虑与少年宫或艺术学校联手合作，为住户孩子提供艺术培养，如弹钢琴、画画等等。

　　b)健康为题：有健康才有幸福

　　健康是幸福人生的根本。当今社会竞争愈趋激烈，生活环境日益挤迫，紧张繁忙的生活形态里，人们很容易处于一种亚健康状态。营养过盛使人容易患

　　有高血压，肥胖等症状。因此小区内设有设备较为齐全的医疗服务部，平常为人们提供日常的医疗服务外，还可定期为住户们提供身体检查，如血压、心肺功能等等，并且可为住户们提供身健康方面的咨询，包括心理咨询辅导，心理辅导在目前是一项较为受欢迎的服务项目

　　高层住宅物业的管理方案2

　　引言

　　随着我国二胎政策的开放，我国儿童数量在不断的递增，这很大程度加剧了我国人口老年结构向儿童结构型的转变。近年来，我国的儿童发展速度发展迅速的同时，也面临着严重的儿童化趋势。二胎政策开放后，一家二娃的家庭逐渐增多，人们对儿童的关注、对儿童居住空间的要求也更高，因此，有必要对儿童住宅室内设计进行细致分析。

　　1 儿童住宅室内设计的依据

　　1.1 儿童人体的基本尺度

　　目前，我国对于儿童人体尺寸的研究还尚不完善，需要建立符合我们中国儿童人体尺度的数据。中国现有的儿童设计参考指标最初大多是借鉴欧美国家的儿童人体尺寸数据，所些年来，则改为采用亚州人种的日本测量儿童尺度数据。虽然这些亚州人种的日本儿童测量数据与我国的儿童人体尺度数据相近，但也并不能完全满足及符合我国儿童身长尺度的人体特点。故我们的一些专家们根据我国儿童身长发育进行医学研究，经过标准化、精细化的测量及数据的分析，为我的国儿童住宅室内设计提供了相关的科学依据。以为我们在室内空间设计中儿童空间的设计提供了很大的帮助。

　　1.2 儿童活动空间尺度

　　儿童从出生到成长，需要一个漫长的介助阶段。从出生到爬行、学习走路这一时期，儿童在居室空间中需要不同的尺寸大小的空间类型。这是我们在设计儿童居室空间时应考虑的一些因素。儿童爬行期，在设计儿童居室时要充考虑到儿童爬行的区域范围，留有足够的空间，避免儿童爬行中受到太多的阻碍及伤害，以确保儿童爬行活动空间的流畅性及无障碍性。儿童学习走路期，儿童因生理能力支撑情况，身体不能长时间独立行走，需要借助一些辅助工具，如桌子、茶几、电视柜、凳子等进行代步。所以，在儿童居室设计时，考虑到这些因素，则可以在儿童的活动空间尺度中有意地去设置一些障碍，但其原则是不得影响整个活动空间的流畅性。

　　2 儿童住宅室内空间设计原则

　　2.1 安全性

　　安全性是儿童住宅室内设计中的首要原则，安全性原则是硬性要求，这一要求要远高于设计中对美观的要求。由于儿童没有自我约束、自我管理和安全意识的评估意识，对于外界的刺激性、危险性因素的敏感度较低，容易发生意外，在日常生活中，常常需要大人的陪同与监管。所在，在儿童居住空间设计时，本着以人为本的原则，充分考虑到儿童这一群体的各方面特殊需求，结合儿童人体尺度标准，排除不安全因素，确保儿童在居室环境中的健康安全。

　　2.2 美观性

　　儿童都喜欢好看的、可爱的、美的东西，对于居室空间也不例外。在儿童住宅居室空间设计时，应迎合儿童的喜好，在空间色彩上多采用较为鲜艳的色彩;在空间造型上以儿童喜欢的几何形态、动物卡通造型为主，在家具的配置中，应选择造型线条简洁、造型生动活泼,既具有使用功能同时又具有游戏娱乐的特点的家具，这样更宜被广大儿童所接受。

　　2.3 舒适性

　　儿童家居空间设计中，在家居软装的搭配上往往忽视了其儿童家具使用上的舒适性。儿童是在身体发展阶段，无论是身高、体重都在随着年龄的增长而不断变化，在对长期使用的家具选择中，只有尺寸合适的儿童家具在使用的时候才能满足儿童生长发育特点和生活习惯。

　　3 儿童住宅室内空间设计要点

　　3.1 空间的布局

　　在进行儿童居住空间室内布局时，要根据居住者的不同需求进行合理的区域规划。在已有的建筑基础上根据需求处理好各空间关系，调整好空间比例与尺度，以确保整个居住空间的实用性、舒适性、整体性和流畅性。

　　3.2 色彩的搭配

　　色彩设计是儿童住宅室内空间设计中最具感染力和表现力的因素，儿童通过色彩的视觉感受可以产生一系列心理、生理的影响，使其产生丰富的想象。在儿童住宅室内空间的色彩搭配中，应结合儿童对色彩的喜好，选择较为明亮的暖色调。暖色调在空间中的运用，能让儿童们更开朗、活泼，欢庆的色彩能使孩子们产生欢乐、明快的视觉效果。在儿童房中巧妙地运用色彩，可以改善儿童的周围环境，给儿童的房间注入生机，使普通的房间变得不一样，从而也彰显了孩子的个性。

　　3.3 家具的选择

　　在进行儿童家具的选择时，必须保障儿童安全为出发点，即以儿童身心健康安全，从不同儿童年龄阶段的儿童生理、心理角度出发，严格按照国家标准选择符合儿童身心健康成长的造型、色彩、材质等要素，保持儿童身体尺寸与家具相适应的原则。

　　(1)对儿童家具应从保障材料安全的角度出发，可以多选择自然材料，例如竹编家具、藤编家具、实木家具等带有大自然元素的材质，以及绿色环保油漆及连接件，杜绝使用隐藏着有毒物的劣质材料，以达到有利于儿童身体健康的目的。

　　(2)为了避免家具对儿童造成伤害，对家具选择中，应该避免使用大块玻璃或镜子做装饰物，设计时如果考虑美观等因素必须要采用玻璃材质时可以考虑用有机玻璃或钢化玻璃来代替使用。

　　(3)家具在儿童住宅空间中占地较大，在选择时尽量使学习、生活、玩耍诸多功能结合在一起，使其具有功能组合性和功能调节性。

　　(4)儿童家具选择时为了能满足儿童生理和心里上的不同需求，同时，选择儿童家具需伴随着孩子的成长，应充分考虑其成长性。使所选家具尺寸、大小、功能上能根据儿童的生理、心理特征进行自我调节使用的功能。

　　3.4 有害物质的控制

　　在居住空间装饰装修中，会产生一些有毒物质，因为儿童体内吸收污染物的内部组织相对较少，所以有毒物质对儿童的危害要远远超过成年人。儿童在童年时接触有毒气体可能会导致以后的生长发育中出现各种功能性障碍。因此，为了保证儿童居住空间有良好的空气质量，在儿童居住空间设计中，应严格控制有害物质的污染，如装修中常见的甲醛、苯、氨、氡、TVOC 等有毒物质等。

　　3.5 材料的选用

　　要有效的控制有毒气体，则需要从源头上去控制。在儿童居住空间中，应尽量选择环保型材料，因为此类材料产生的废物少、污染小、能源效率高、寿命长、易维修、且可再生利用。当然，在选材时，不能照本宣科，只依据传统的标准，如材料的耐用性、成本、美观等，在依据传统标准的同时，还应遵循自然环保的原则，考虑各种材料对室内环境所造成的影响。儿童住宪室内空间中可供选择的材料很多，如：天然植物染色的纺织品、天然纤维的地毯、无毒的水基树脂材料、天然地毯衬垫物、天然着色剂、环保型绿色建材等等。

　　4 总结

　　儿童随着年龄的增长，无论是心理上、生理上都在不断的变化，这些都是我们对于儿童住宅室内空间设计中应考虑的问题。我们在设计中应以此为出发点，充分考虑儿童的行动性、便利性，安全性等，设计一些相应的辅助设施，或活动空间，在细节上注重人文关怀的体现，为孩子们创造一个良好的成长环境。

　　高层住宅物业的管理方案3

　　2005年，我的儿子出生，我是在省人民医院病房里，一边看着老婆孩子，一边完成了评荐工作。我的小孩今年7岁了，金牌户型评荐“年龄”还比他大3岁。

　　赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

　　在深耕广州地产二十年的赵卓文看来，南都金牌户型评荐不仅帮助老百姓提高了选房的专业水平，也提升了发展商的户型开发水平，设计住宅，就是设计生活。只有把人研究透了，才能真正把户型设计好。

　　金牌户型评委阵容够权威

　　回顾金牌户型的十年，赵卓文坦言，广州金牌户型评选的评委阵容够权威，又相对稳定，不过其中也有让他惋惜的事情。

　　“最令人惋惜的是华南理工大学的叶荣贵教授，于2008年因病辞世了，金牌户型评选失去了一位好评委。叶教授讲话直接，语速快，对问题从不回避，总是当着开发商的面，直接就讲楼盘户型的问题，从不考虑给对方面子。”赵卓文说，叶荣贵的专业精神和严谨的学术态度，总能令他赢得所有人的尊重。

　　金牌户型提升了户型开发水平

　　“俗话说，看不看房看环境，选不选房看房型，交不交钱看价格。”赵卓文说，户型作为购房者最关注的要素，一直是评估楼盘的最重要指标。《南方都市报》把每年每期最新鲜、热辣的户型集中，展示给老百姓，配以专业点评，当然大受消费者欢迎，并成为买房的第一手指引。除此之外，金牌户型还提高了开发商的户型开发水平，有力地推动了广州住宅设计水平的进步。

　　设计住宅，就是设计生活

　　赵卓文认为，在过去的十年，广州住宅户型设计体现“实用、成熟、稳定”三大特点，迎合主流市场需求，广泛采取标准化设计，具有普遍适用性，兼顾了多样化购房需求。

　　对未来户型设计研究，我主张加强对三类人的研究，分别是研究有钱人、研究女人、研究80后90后的年轻人。“设计住宅，就是设计生活。只有把人研究透了，才能真正把户型设计好。”

　　高层住宅物业的管理方案4

　　1 工程概况

　　某高层住宅楼，总建筑面积 94325m2，地上25层，地下2层。采用框架剪力墙结构，在裙楼顶设混凝土梁式结构转换层，层高5.1m，混凝土强度等级C45。由于转换层自重超常，框支梁钢筋密集复杂，且作为空中基础，施工难度大，因此，我们需要优选施工方案，做好施工过程中各个环节的质量控制措施。

　　2 施工方案的选择

　　转换层结构施工一般采取一次支模浇捣混凝土、荷载传递法支模以及利用叠合法施工原理将转换层框支梁分两次浇筑成型等三种方法。经过综合分析，设计人员认为采用叠合法成型会在转换层结构中产生因施工原因导致的附加内力， 而且这个附加内力并不随施工过程的终结而消失，而是永久的叠加在结构中。所以最终决定采用一次性支模浇筑混凝土的方法，这种方法的特点是对结构有利， 但框支梁自重太大，施工时对下部已浇筑的楼层影响太大，对模板支撑要求较高。

　　3 建筑转换层结构施工

　　3.1 施工工序

　　支模排架布线→安装钢管立柱及铺设找平木垫板→铺设框支梁底模→钢筋支架搭设、安装框支梁面层钢筋绑扎→浇捣框支柱及剪力墙混凝土→绑扎框支梁钢筋→安装框支梁侧模板、楼板模板→凝土浇筑→保温保湿养护。

　　3.2 模板工程

　　（1）模板及支撑材料的选用

　　本工程采用Φ48？3.5mm钢管扣件式脚手架支撑体系，钢管Φ48？3.5mm钢管作主龙骨，60 mm～80mm木枋作次龙骨，18mm木胶合板为面板的模板。

　　（2）模板设计

　　由于框支梁断面都很大，设计又要求框支梁必须一次性浇筑混凝土，这就对梁模支撑体系要求很高，对施工带来很大难度，并且框支梁侧模支撑稳定性极差，易发生质量事故和安全事故。

　　本工程经对1100mm？2800mm 框支梁模板及支撑体系计算，模板排架支撑体系能够满足混凝土施工荷载要求，具体设计如下：

　　1）根据荷载核算取值，支撑排架搭设时，所有框支梁顺梁的跨度方向立杆间距350mm，垂直于梁长度方向支撑立杆间距不大于300mm。水平方向在排架下端设一道水平拉结扫地杆， 再向上按不大于1500mm设置水平杆，并与楼板支撑架连接成整体。在每一道梁排架立杆的长度方向两侧均设置一道剪刀撑，垂直于梁长度方向每间隔2100mm设剪刀撑并与排架立杆拉结，增加稳定性。

　　2） 由于框支梁部位的'施工荷载大于裙楼屋面板的设计荷载，所以在所有梁底模垂直梁的长度方向支撑立杆下设置12 #槽钢作为垫板，避免立杆的集中荷载破坏楼板结构。考虑到立杆垂直方向受力存在偏心距，在排架搭设过程中所用的水平钢管应在立杆两侧交叉布置，不应在立杆的同一侧布置。

　　3） 梁底模下横楞选用￠48钢管，在立杆间按间距500mm布置与排架横楞垂直固定，梁底模选用竹胶合板与60mm～80mm木枋配置，木枋间净间距不大于150mm。梁外侧模立档采用 60mm～80mm木枋，间距 400mm；外横档采用双钢管及对拉螺栓，间距400mm；对拉螺栓直径￠14水平间距500mm，垂直间距不大于400mm，固定模板所用螺帽均采用双螺帽，以防螺杆丝口滑丝。

　　3.3 钢筋工程

　　（1）框支梁的钢筋具有直径大、数量多、布置较密、接头多等特点，尤其在梁柱节点区， 绑扎难度相当大。因此正确的翻样和下料，合理安排好钢筋就位顺序是钢筋安装的关键。本工程转换层典型最大框支梁断面尺寸1100～2800mm，下部主筋 35C32，上部主筋节点处18C32、贯通主筋14C32，腰筋 24C18，梁箍筋 C12@ 100，其余框支梁的主筋基本为C25。

　　（2）钢筋的连接与锚固。按照混凝土结构标准，梁下部主筋应在端部柱内弯起15d，上部主筋应伸入梁下部柱内LaE，最大框支梁上部 C32主筋弯锚长度达3～8m。

　　框支梁主筋 C25、C32的接长均采用滚扎直螺纹机械连接技术，相邻的接头位置应相互错开，从任一接头中心至35d的区域范围内，纵向受力钢筋的接头面积百分率不大于50%。钢筋剥肋长度 C25钢筋为29.5mm～32.5mm、C32钢筋为40mm～42.5 mm，接头拼接完成后，应使两个接头在套筒中央位置相互顶进，套筒每端不得有一扣以上的完整丝扣外露，所有套筒接头用扭力扳手100检验。

　　（3）框支柱钢筋施工。根据混凝土结构标准，框支柱部分纵筋延伸到上层剪力墙楼板底， 原则为"能通则通"。根据本工程上部剪力墙情况，外边柱位置的主筋能够伸入剪力墙的全部直锚进入上部剪力墙，其余部位的框支柱主筋均弯锚，弯锚长度为伸至柱对边进入梁或板内 12d。

　　（4）框支梁钢筋施工。木工安装好大梁底模后，在大梁的两端及中间用钢管搭设好固定架支撑钢筋，间距为 1～5m，以免大梁钢筋偏位，在搁架横杆上铺支座处下排纵筋和面层纵筋， 固定正确后浇筑框支柱及剪力墙混凝土 （因框支梁面层钢筋锚入框支梁底柱内 LaE，最大框支梁上部C32主筋弯锚长度长达4m），分层铺设框支梁底纵筋，梁主筋铺完后套箍筋，逐排将纵筋与箍筋固定。放置暗梁底保护层垫块，松动扣件，放下搁架的上横杆使骨架就位。混凝土浇筑后，对垫块表面作防锈处理。钢筋绑扎安装后需经过班组自检，质检员检查合格后报监理工程师验收合格后方可隐蔽。

　　3.4 混凝土工程

　　（1）混凝土的原材料与配合比

　　转换层梁板混凝土强度等级上统一采用 C45。由于该工程混凝土量大、梁超大体积、钢筋密集，混凝土除满足设计强度、刚度和耐久性外，还必须严格控制温度变形裂缝的开展，防止大体积混凝土的收缩裂缝。为了达到上述目的，需要在失水收缩、温度变化控制、外部约束方面采取相应的技术措施：

　　为了保证大体积混凝土质量，减少混凝土内部水化热、降低水灰比，改善和易性和可泵送性，梁柱节点等特殊部位要求坍落度更大，混凝土的初凝时间控制在 6h～8h。为此，混凝土内掺入粉煤灰、缓凝型复合泵送剂和抗裂膨胀剂。各种材料如下：水泥采用42.5非早强型水泥；砂细度模数为2.6左右，含泥量<3%；石子采用粒径为5mm～31.5 mm的卵石，含泥量<1%；外加剂：UNF-3B型缓凝高效泵送剂，该外加剂具有减水、缓凝功能，对水泥具有良好的适应性，可以减少水泥用量 10%以上，减水率可达14%～22%。同时各掺入水泥用量8%的的抗裂膨胀剂。

　　（2）混凝土浇筑

　　采用50mm插入式振捣器振捣，梁柱节点钢筋密集区若有必要时可采用30mm插入式振捣器，振捣时做到快插、慢拔。梁、柱、墙相交部位应振捣密实，振捣以表面水平不再显著下降，不再出现气泡，表面泛出灰浆为准。由于框支梁及梁柱节点处的配筋非常密集，主梁截面较大，为避免砼出现裂缝，在混凝土1h～1.5 h后进行第二次振捣，振捣时必须保证混凝土浇筑振捣的密实性，但又不能过振。

　　板混凝土浇筑完毕，待混凝土在初凝后终凝前用平板振捣器进行二次振捣、收光、压实抹面，以增强砼表面层的抗裂能力，减少表面裂缝。

　　（3）混凝土外部保温养护

　　做好混凝土的养护是确保混凝土质量、防止转换层混凝土构件裂缝十分重要的工序。混凝土的养护以保温保湿养护为主，抹平收光后在混凝土面及时覆盖双层塑料薄膜，在塑料薄膜上再覆盖麻袋，充分浇水湿润养护，养护时间14d。

　　4 结语

　　综上所述，本文通过采取上述措施，有效地解决了转换层模板支撑系统、钢筋密集复杂量多等条件下混凝土浇筑等施工难题，保证了转换层的支模系统稳定可靠，混凝土温差控制严密无裂纹产生。同时也解决了转换层施工中各种难题，确保了转换层的施工质量。

　　高层住宅物业的管理方案5

　　1、住宅小区的园林规划设计原则

　　对城市的住宅小区进行原理的规划是一项系统性的工程，设计师在设计的过程中需要将美学原理融入到设计工作中。同时要从生态的发展和环境保护等方面入手。另外要尊重自然的发展规律，不能破坏自然原有的景观。

　　众所周知，在住宅小区的建设中，主要是为了满足人们的居住需要，同时为人们提供休闲和娱乐的场所。因此，在进行小区设计规划中，要本着以人为本的原则，要尽量满足不同身份和爱好居民的需要，要在保证设计的美观程度的前提下，尽量使得小区环境充满生活气息。

　　现如今，人们的生活水平正在不断提高，室内的装饰和布置条件也相对较为豪华。因此，室外的环境要和室内做到一致。人们可以在室外的温馨环境中感受到生活的乐趣，进而放松身心。所以，设计师应该思考怎样创造一个与自然充分亲近的休息环境，让人们从居住空间中走出来，在让人在优美的环境中享受生活，融入自然。景观设计师的任务和责任已转变为帮助人们合理的进行土地和其他自然景观的合理利用以及为人们创造丰富的户外活动空间。生态设计应是景观设计中的一个重要理念，景观设计必须在尊重自然的基础之上进行，在设计过程中，不应当将人与自然对立起来，应将人看作自然系统中的一个因子，生态设计意味着人为过程与生态过程相协调，遵循生命的规律，对环境的破坏达到最小。设计中还应当考虑小区的地形地貌，充分利用小区原有地形地貌、当地的适生树种等，有效地减少不必要的资金投入，降低建设成本。应尽量保持现存的良好生态环境，改善原有的不良生态环境。提倡将先进的生态技术运用到环境景观的塑造中去，这样有利于人类生存环境的可持续发展。

　　小区园林规划理念人作为自然的产物,处于天地之间,社会之中,对于自然具有依赖性和亲和力,随着人们对自然的渴望,都希望营造一个幽美典雅的环境。因此,设计中以生态环境优先为原则,充分体现对人的关怀,坚持以人为本,大处着眼,整体设计。在规划的同时,辅以景观设计,最大限度的体现居住区本身的底蕴,设计中尽量保留居住区原有的积极元素,加上和谐亲切的人工造景,使居民乐居其中。

　　2、城市住宅小区园林的合理规划措施

　　对于小区园林的规划来说，主要可以从以下几个方面来进行考虑：

　　(1)组合设计环境。在小区的整体布局中，可以依照空间用途的不同分成公共空间、半公共空间以及个人的私密空间等部分。对于公共空间来说，主要是指小区中的主要干道和共用游乐场等等。因此，在对其进行设计的时候需要和当地的风俗和文化特点融入到其中。同时要体现出整个城市的发展特色，另外，需要进行树木，山水以及一些其他景观的匹配工作，最大限度地打造出优雅的空间环境。半公共空间的主要功能就是供一些组团的居民使用，在这里，居民们可以进行沟通和交流，同时也是休息和游乐的重要场所。最重要的是半公共空间可以提供避难需求。因此，在设计的过程中，需要体现出空旷，视野开阔的设计效果。私用空间主要是指建筑底层的庭院以及高层用户的阳台空间等，这些空间属于用户的私密空间，但是如果设计合理可以增强整个小区的景观效果，同时也能够增强居民的居住安全感和亲切感。

　　(2)生态环境的改善。进行小区的园林设计主要是为了实现人和自然的和谐统一，同时对于周围的生态环境产生一定的促进作用。因此，要从小区的气候、水文以及其他的生态环境方面入手。要对小区中园林景观的位置以及布局等进行设计，重视形式、色彩等特征。另外，为了保证对生态环境的保护和改善，需要利用当地的建筑材料。

　　(3)坚持以人为本的原则。城市小区住宅的建设主要是本着经济适用的原则，因此，需要根据市场经济的发展需要，对于土地资源进行充分地利用。同时考虑到节能和环保的需求，要尽可能地运用新技术和新工艺。进行能源的利用时，往往选用环保材料，降低损耗。为了与小区建设相符合，需要在进行园林规划的时候也考虑到节能的原则。在进行基础设施建设的过程中，需要考虑到居民的需求，本着以人为本的原则来进行规划和设计。可以在公共空间设置一些健身器材，需要对建设材料的环保性提出较高的要求。同时要提供优质地服务，保证人们生活的便利。

　　3、城市住宅小区园林生态设计

　　在进行住宅小区园林建设规划的过程中，需要对本地的地质条件和生态环境等进行分析和设计，在设计的时候尽量不对原有的地貌和地质进行破坏，同时要对原有的自然景观和人文景观等进行充分利用，努力做到规划建设和自然环境和谐发展，要考虑到环境和基础设施建设之间的关系，保证小区内部有充足的光照、清洁的空气和良好的交通环境等等。另外，在进行小区的设计中需要以可持续发展的原则为依托。在对小区道路进行设计的过程中需要考虑到便利性，同时还要考虑到其安全程度。进行园林植物的配置时，需要考虑到空间布局和植物的生长习性。不能为了进行园林的建设而对原有的植物等进行破坏。

　　4、总结

　　从我国目前现状来讲，人们选择一个合适栖居地的重要前提之一，往往是看这个住宅小区的园林规划是否合理，住宅小区的园林规划已成为住宅小区规划设计中的重要一环，这需要设计者对住宅建筑整体布局，绿色空间、住宅规划等进行精心组织，并根据一定的艺术效果，设计出适合人居、休闲、活动的住宅小区环境，让景与人相融，达到人与自然和谐、服务居民的效果。