二手房交易必知

二手房交易必知

不想被爽约 交易留一手

律师提醒购房者加强法律意识

■本报记者凌保康

买套二手房，却在不知不觉中陷入了纠纷，这是二手房买家最怕遇到的问题。二手房交易纠纷主要集中在两个方面，一是担心买家卖家其中一方爽约，二是房屋的细节方面有出入。这两方面在不同的交易案例中具有不同的表现形式。为此，广东尚典律师事务所律师胡海良提醒，普通业主或者购房者在交易过程中，要有法律意识，注意“留一手”，以免被爽约。

关键词 学 位

买了房户口没法迁入

案例：为了孩子以后能够去较好的学校读书，市民梁伟在选购二手房时特别留意市区下埔、南坛一带。今年年初，经过左挑右挑，梁伟终于看中了一套小三房单位，尽管价格比较昂贵，但他咬咬牙买了下来。没想到，当梁伟想把户口迁到新房所在地的时候，原房主却不愿意把户口迁走，理由是他的孩子也要在附近上学。

记者点评：买学位房是最常见的一种刚性需求。为了能够让孩子到较好的学校读书，很多购房者心甘情愿掏出所有积蓄，去购买那些比市场上同类产品售价高出一截的“学位房”。很明显，购买学位房的主要出发点是“学位”，房子的居住功能居于次位。如果买到手的“学位房”没有了学位，那么购房的主要目的就没有达到。所以，在购买学位房之前，先要明确其中的“学位”是否可用，这就需要购房者留心了解房子的属性，并与原业主做好协调沟通。 律师支招保留部分房款约束卖主

根据现有规定，户口和商品房产权所有者之间没有必然的法律联系。由于户籍管理是公安部门的行政行为，因此户口迁移涉及到买卖法律关系和行政管理法律关系，法院一般不在二手房买卖纠纷中对户口迁移直接作出判决。这使得一旦发生户口迁移纠纷，购房者将十分头疼。 因此，在二手房交易中，购房者如果出于孩子入学等因素特别在意户口问题的，应当事先了解清楚房屋内的户口情况，尤其是在房屋内户口情况复杂的局面下，更要谨慎操作。要预防此类风险一是要求卖方出示户口本，在必要时到公安机关查询交易房屋的户籍状况；二是在合同中约定要求卖家在完成交易之前将户口全部迁出，同时可采取保留部分房款或者约定迁出日期及逾期迁出的违约金等条款以约束卖主。

关键词 面 积

公摊面积大致房屋“缩水”

案例：看房源信息的时候，业主或者中介人员说房子面积有120多平方米。可是购房者看房子时，发现面积明显 “缩水”，满打满算不足100平方米。近日，四处看房的周坚遇到了这样的问题，业主和中介人员的“信口雌黄”让他很气愤。他认为，中介人员的做法有欺骗的嫌疑，至少是不诚信的行为。另有购房者向记者反映，日前去市区麦地看了一套房子，业主号称面积有89平方米，可感觉室内面积不过有五六十平方米。后来她才弄明白，这套房子的公摊面积很大。

记者点评：房子面积方面的争议，不仅在一手商品房市场上普遍存在，在二手房市场上也经常遇到。其中问题的焦点，就是套内面积和建筑面积。这之中有这样的关系：建筑面积=套内面积+公摊面积。无论是一手商品房的面积争议，还是二手房的面积“误会”，主要是公摊面积部分。记者走访市场发现，有的房子建筑面积120多平方米，其中公摊部分面积竟然达二三十平方米，算下来，套内面积才90～100平方米。而计价的时候，则是按照建筑面积来算的。二手房公摊面积太大，让很多买家感到“很不值”。重要的是，如果二手房按照单位面积来计算，那么房子连带的车库、公共露台（老房子）等部分，购房者都要另外付费。

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买房时可先算算单价

按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手商品房销售时候，总是标明房屋的单价。因此，某些二手房乍看上去总价很便宜，但由于建设年代久，居室面积小，算下来每平米建筑面积单价并不低。购房者在购买二手房时，不要只看总价，还要算算单价，再拿这个单价和周边的一手房做做比较，心里就比较有数了。

同时，按照单位面积算，不等于原房屋附属的停车位、赠送面积就不用算了。购房者可以在合同中约定停车位等一并随房屋的转移而转移，避免日后发生纠纷。在签订二手房买卖合同时，对于房屋交付的标准及现状一定要像一手房一样列一个附件，千万不可省略。

关键词 抵债房

卖房的和业主不是同一人

案例：读者黎晓东向本报反映了这第一文库网样的困惑：想买一套二手房，房子比较令人满意，好不容易跟业主谈好了价格，并提出要看房产证，但业主闪烁其词，只是说 “房子产权没问题”。在黎晓东的坚持下，业主才说出了事情的原委，原来房产证上的名字不是他的。这名业主解释，这套房子是别人抵债给他的，他建议买家先付一部分房款并签合同，剩下的那部分房款，等他把房产证和土地证过户到了买家名下，买家再付清欠款。这一情形让黎晓东觉得很不放心，“越想越不保险”，可是面对比较理想的价格，他又不想放弃这样的购房机会。 记者点评：房子在转手过程中会遇到一些具体问题，这些问题本身比较复杂，所以在交易过程中，很难做到“一手交钱一手交货”。对于购房者而言，购买二手房的一个基本前提是，房子必须权属明确，这样在交易过程中和交易之后才没有“后遗症”。可是，由于房子的商品属性日渐突出，很多房子被当成了纯财产，并用于填补各种资金漏洞。所以，遇到有“历史问题”的房子并不可怕，关键是如何处理好。

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产权有纠纷不宜购买

购房者在购房二手房时，应尽量直接与登记业主签订购房协议，避免因贪图房屋价格低廉陷入“抵债房”纠纷。

购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是产权有纠纷的，或是部分产权、共有产权、产权不清、无产权、抵债房的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证或者陷入别人的债务纠纷导致自己“人财两空”。购房者在购房时一定要查看产权证正本并到房地产管理部门查询此产权的真实性，避免产权证上的房主与卖房人不是同一个人的情况。

关键词 订 金

谈价前要先给中介交订金

案例：市民许湛生想买一套二手房作为婚房，在市区麦地一家中介地铺，他看中了一套小三房。当他提出要约业主谈价格的时候，中介业务员要他先交5000元订金。还没开始谈价格，凭什么要交订金？他觉得有点蹊跷，就找了个理由委婉地拒绝了。随后，许湛生又通过另一家中介地铺找到了这套房子，但中介人员依然声称必须先交订金才可以跟业主谈价钱。这让许湛生感到很不解：不是说中介不能接触购房款吗，怎么都要订金呢？记者点评：约业主谈价格之前，要先交订金，这是目前惠州二手房交易市场上惯常的做法。虽然为了保证资金安全，业内提倡资金托管的.方式，但是中介在提供服务的时候，一般先要跟购房者或

者业主签署书面协议，并要求购房者或者业主交订金。中介公司称此举实属无奈，因为跑单现象在本地市场上很常见，很多购房者或者业主在中介牵线搭桥完毕之后，就甩开了中介，双方进行私下交易，并拒付佣金，中介成了被耍的对象。因此，中介公司收取一定数额的订金，为的是对买卖双方进行一定的约束。

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交钱时看相关委托手续

从法律上讲，订金的接受人应是产权人而不是房产中介。房产中介接受订金的不利因素在于，产权人才是买卖合同的当事人，订金的惩罚和保证作用也只是针对产权人而不能约束中介，产权人很有可能以没有委托中介接受订金为由毁约并拒绝支付双倍订金。购房者向中介交订金的时候，一定要中介出示产权人委托其收受订金的委托手续并保留存档，万一日后发生纠纷，也方便维权。

关键词

转按揭

害怕被转嫁风险

案例：最近很多读者反映，在购买二手房时都遇到了转按揭问题。“转按揭”就是个人住房转按贷款，是指已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售，或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。人们之所以对转按揭表现出较多疑虑，主要有两方面：一是不知道手续怎么办理，二是害怕被别人转嫁按揭风险。

记者点评：目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

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同行转按揭较安全

转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。实践中，银行需要买卖双方提供有效身份证明及婚姻状况证明文件、收入证明、还款对账单、房屋产权证或者购房合同等文件。

在转按揭的案例中，由于业主的房屋仍是按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一笔贷款，取得房产证明才能进行房屋产权过户。但万一卖家的房子有问题而过不了户，或者原贷款银行拖延手续，买卖双方都会陷于尴尬境地，存在一定的法律风险。而且，这种先付款后过户的模式容易让不法中介趁机骗贷，给银行造成损失，所以现在二手房转按揭大多实行的是同行转按揭。