装修保证金
装修保证金
现在全国各地的物业服务企业在业主收房的时候，大都要求业主交纳装修保证金（押金）。有的是固定收取三千五千，有的是按物业面积以每平米一定数额的标准收取；一般少则数千元，多则上万元，成为物业服务市场的“行规”。
和其他省份一样，贵州省普遍存在物业服务企业向业主收取装修保证金的现象，而且在交纳数额不等的保证金之后，很难再从物业服务企业全额退还，物业服务企业总是以各种理由对收取的费用进行克扣，很多业主感慨：钱交出去就不是自己的了！多数业主也不质疑保证金收取的合法性与合理性，但由于业主自身力量的薄弱和法律意识的淡薄，加之房开企业将物业服务的工作交由其指定的物业公司执行，业主若不交纳装修保证金，基本上就拿不到自家房门的钥匙，如此一来，业主也就只能无可奈何地向物业服务企业交纳了其单方规定的装修保证金。
装修保证金到底应不应该交纳？物业服务企业是否有权收取？为什么业主交钱容易退钱难？物业服务企业如此惯常地以业主“违规”为由拒绝退还装修保证金，业主对此该如何维权？
就上述问题，我们从法律的角度来进行客观的分析，以期揭开“装修保证金”的神秘面纱：
一、装修保证金的法律性质
一般而言，保证金指合同当事人一方或双方为保证合同的履行，而留存于对方或提存于第三人的金钱。在现实经济生活中流行的保证金主要有两种形式：一种是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的保证金。如建筑施工合同中，建设方在工程结算时依工程保修条款的约定将应付的部分工程款留作保修金，用来保证施工方保修义务的履行；如出现工程质量问题而施工方不予修理，建设方可使用保修金自行修理或请第三人修理。另一种形式的保证金，是双方在合同成立时候，为保证各自义务的履行而向共同认可的第三人（通常为公证机关）提存的保证金。而任何一方在其合同义务全部履行前均不得取走保证金。如一方违约，另一方可从保证金中获得违约金或赔偿金。可见，保证金也具有类似定金一样的担保合同实现的作用。
装修保证金的意义是什么呢？它就是相当于一种保证金，当业主聘请的装修公司或装修队装修中出现问题时，物业服务企业可以扣掉保证金。在法律上，这是执行处罚权的处罚行为。
二、物业企业收取“装修保证金”的真实谎言
从表面上来看，物业企业收取所谓装修保
从本质上来看，物业企业收取装修保证金的真实动机在于获取高额的利益，我们对此来算一笔帐：一个中等规模的住宅区有2000套房子，一套房子收取3000元的装修保证金，那么物业企业应该收取的保证金就是600万，业主的正常装修期为40天，一般物业企业都要求在装修完毕后3个月左右才退钱，也就是说，物业企业正常使用上述600万的时间就是将近半年，姑且不说物业企业拿这笔钱去投资可以产生收益，就算是银行利息的话，这600万产生的收益也相当可观！就算是正常退费，物业企业退的也是装修保证金的本金，而不包含占用保证金产生的收益。如果去银行贷款600万会产生多少利息？这可是无息使用啊，更何况很多物业企业并不是按时足额退还，大都会以预付物管费的借口少退保证金，以谋取更大利润。这就是物业企业乐于收取保证金的真正目的！
现实当中，装修保证金主要存在于业主收房的阶段，物业企业由开发商自己确定，基本上就是房开公司的下属企业，通常是以物业企业的名义来收取保证金，真正在用钱的，毫无疑问是房开公司。
三、物业服务企业无权对业主的违规行为进行处罚
第一、从企业的经营范围来看，物业服务企业主要从事物业服务，它的经营范围并不是建设施工和装修服务。很显然，物业服务企业作为一个装修外行，根本就没资格认定一个装修企业的装修行为是否符合法律法规。
第二，物业服务企业从性质上来说也只是一家企业，而不是行政机关，没有法律规定的'执法权，也没有行政机关依法授予的处罚权。即使物业服务企业发现业主在装修过程存在违反规定的行为，也无权进行处罚。我国有关住宅装修的最高法令是国家建设部颁发的第110号令：《住宅室内装饰装修管理办法》，该办法规定：
理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
第三、物业企业无权决定对装修中的违规行为究竟要扣多少钱，这个
第四、就算业主存在违规装修的行为或者对其他业主的权益造成损害，物业企业在业不能作为维权的主体，要求违规业主承担责任，而应当是受到侵害的业主依据法律的规定，向侵权的业主进行索赔。
四、明令禁止收取“装修保证金”的地方性规定
上海物价局（1997年第165号文件）在1997年7月1日起就明文禁止物业管理企业收取装修保证金。
就我省而言，省十一届人大常委会第十一次会议正在审议的《贵州省物业管理条例(草案)》，《条例(草案)》提出，物业服务企业或者其他管理人不得违反物业服务合同约定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，不得向业主、物业使用人等收取装修保证金。
五、刺破物业企业收取“装修保证金”的谎言：业主可以拒绝交纳
目前，我国对是否允许收取装修保证金尚无明确的法律规定。很多业主认为，强收装修保证金是霸王条款，物业无权收取。我们认为，物业企业收取装修保证金没有任何法律依据，用户完全可以拒绝交纳。根据《物业管理条例》相关规定，业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋
装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。很明显，业主对于装修事宜只需履行告知物业管理企业的义务，不需交纳任何费用。
同时，收取装修保证金既未经物价行政管理部门的批准，也没有合同依据，显然是乱收费，业主完全有权拒绝。此外，购房者基于与开发商之间属于买卖合同法律关系，有权要求开发商按照合同约定的期限交付房产，而物业管理部门作为开发商的代理人，应当按照房产买卖合同的约定无条件交付房产；对拒绝交付房产的，购房者可以按照房产买卖合同，要求开发商交付房产并追究开发商的违约责任。
另外，对于已经收取的“装修保证金”，业主可以要求物业企业立即退还，并按同期银行贷款利息支付合理的资金占用费。
即便从业主共同利益出发需要适当限制个别业主的装饰装修行为，也应当取得业主大会或业主委员会的授权。当下，有关业主大会或业主委员会的自治管理机制尚不健全，未得到授权就单方（无论是开发商还是物业企业）强行收取装修保证金都是违法的，应当取缔。
我们期待《贵州省物业管理条例》能够尽快通过专家审查，以地方性规章的形式，明令禁止收取“装修保证金”，切实有效地保护业主的合法权益，维护物业服务市场的健康发展。
