房地产估价师《案例与分析》强化练习题(最新3篇)

房地产估价师《案例与分析》强化练习题 篇一

在房地产估价领域，实际案例与分析的练习对于提升专业能力至关重要。以下是一组强化练习题，供房地产估价师们进行练习和思考：

1. 某城市一处商业地产的市场价值是多少？请根据该地产所在区域的租赁市场情况、周边商业环境以及相邻类似物业的成交价进行综合分析。

2. 某个地区的住宅楼盘因为周边基础设施的改善，交通便利度提升，学区房效应等因素，导致房价上涨。请分析这些因素对该楼盘市场价值的影响，并给出合理的估价。

3. 某个农村地区一块土地因为城市扩张规划的影响，可能会被征用并转为商业用地。请根据土地规划用途、土地开发潜力以及未来商业发展预期，对该土地的市场价值进行评估。

4. 某个商业办公楼因为老化设施、竞争楼盘的崛起以及租金下降等原因，市场价值可能会下降。请分析这些因素对楼盘价值的影响，并提出改善建议。

以上是一些房地产估价师面临的实际案例，希望通过分析这些案例，能够帮助估价师们提升专业能力，做出更准确、合理的估值。

房地产估价师《案例与分析》强化练习题 篇二

在房地产估价领域，实际案例与分析的练习对于提升专业能力至关重要。以下是另一组强化练习题，供房地产估价师们进行练习和思考：

1. 某商业综合体内的写字楼因为周边商业环境变化、租户流失等原因，市场价值可能会下降。请根据写字楼的位置、设施、租金水平等因素，对其未来市场价值进行评估。

2. 某城市一处独栋别墅因为独特的设计、高端的装修以及优越的居住环境，市场价值一直较高。请分析这些因素对别墅价值的支撑作用，并预测未来价值的变化趋势。

3. 某个地区的二手房市场因为政策调控、购房需求变化等因素，呈现出不同程度的波动。请根据市场数据、政策走向以及经济形势，对该地区二手房市场的未来走势进行分析和预测。

4. 某商业用地因为规划限制、市场需求疲软等原因，导致市场价值下降。请分析这些因素对商业用地价值的影响，并提出可行的改善措施。

以上是另一组房地产估价师面临的实际案例，希望通过分析这些案例，能够帮助估价师们更全面地了解市场动态，做出更准确、合理的估值。通过不断练习和思考，房地产估价师们的专业能力将得到不断提升。

房地产估价师《案例与分析》强化练习题 篇三

房地产估价师《案例与分析》强化练习题

　　问答题：

　　(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

　　请问：

　　1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

　　请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

　　(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。

　　若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

　　(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

　　2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的.余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

　　3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

　　(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

　　2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

　　3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。