商品房质量问题处理浅议

商品房质量问题处理浅议

商 品房质量问题处理浅议 上地 海  房

文 /甄 灵宇

房 屋质 量 问题 ,也 称 房屋 质 量缺 陷,

是 指 房 屋 建 筑 工 程 的 质 量 不 符 合 工程 建 设

强制性 标准以及合 同的约定 。质量 问题依

其严重 程度和 法律 后果 ,可以分 为三 类 ,

是 主 体 结 构 质 量 不 合 格 ; 是 质 量 问题   二

严 重 影 响 正 常 居 住 使 用  三 是 一 般 质 量 问

“ 主体 结构质 量不 合格 ”的认

定和法律后果

《 最高人 民法院关于 审理商品房买卖合  同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》 ( 下

称 《 释》 解 )第 十 二条 规 定 , 因 房 屋 主 体    结 构 质 量 不 合 格 不 能 交 付 使 用 ,或 者 房 屋

构 质量不  损失 。   上 接受、     构整体性 、

基 基 础一

地基工程 、防水工程 、供冷供热系统 、管道管线、装修 工   程等相对应的一个概念。一座房子 .去掉上述地基、防水   工程 、供冷供热 、管线 、装修等 ,剩下的就是主体结构。   尽管  主体结构  似乎有 了一个清晰的轮廓 , 但在司法实

践 中仍 然 难 以厘 清 。

工程安全

的载体 和

我 们来 看上 海 中院的一 个案 例 【20 ) ( 9 沪一 中 民二 0

( ) 字 第 12 民 终   8号 】 产 某 购 买 上 海 市 康 桥 镇 某 别 墅  1   :

主体结

在装修时发现房屋构造柱出现断柱、柱内仅用砖头和零星

木头 填 充 。开 发 商振 丰 公 司 曾几次 派 人 上 门维修 .因振 丰

柱、 撑、 支   J 么是 不  什

公司未 向产某 出具原设计单位出具的维修方案 ,产某拒绝

振 丰公 司 维修 。后 诉 至 法 院 。因产 某 与振 丰 公 司就 房屋 构

十条规定

造柱是否属主体结构质量问题存在争议 .产某向法院提 出

为 :一) (

结 工程 , 构

)屋 面 防

鉴定 申请 ,法院依法委托上海房屋质量检测站进行检测 ,

后该 检 测站 出具检 测 报 告 ,结 论为 : 检 测房 屋 构造 柱 存  被

在混 凝 土蜂 窝 、孔 洞 以及 漏 浇 混凝 土 等质 量 缺陷  主要 系

拘 渗漏 , 防   令期 ( ) 四  为 2年 。

施 工 不规 范 所 致 。建议 按 照原 设 计 单位 出具 的维 修方 案 对  构 造 柱进 行 修 改  将被 检 测构 造 柱原 混 凝 土全 部 凿 除重 新  浇 灌 。产 某 与振 丰 公 司对 上 述检 测 报 告均 无异 议 ,但 认 为   鉴 定 结 论 并 未 明 确 房 屋 构 造 柱 质 量 是 否 属 于 房 屋 主 体 结

圭 设施 、 础

构 。庭 审 中法 院征 询鉴 定 人 员意 见 . 称系 争柱 子 属构 造 柱 ,

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屯 0  l

是 否属 于主体 结 构 问题不 属于 其鉴 定 范 围 ,该 质量 问题 是

施. 都是开发商在交房时应当建设完成 , 符合使用要求的,   属开发商义务。而周边环境 ,如在小区规划范围内.也应

属开 发 商义 务 。小 区规 划范 围外 的 .则 与开发 商无 关 ,因  此原 因造 成 不能 正 常居住 使 用 . 以欺 诈 等理 由追 究开 发  应

否属于主体结构质检部门有验收标准。针对鉴定结果并未

明确 房屋 构造 柱 质量 问题 是 否属 于主体 结构 范 围  法院 向  南 汇 区质量监 督 站进 行 了调查 ,该 站答 复 系争房 屋构 造柱   属 于主体 结构 。法 院认 为 .根 据建筑 规 范标 准 ,房屋 构造  柱属 房屋 主体 结构 范 围 ,故 振 丰公 司对 上述 质量 问题 在房

商责任。

( ) 严 重影 响 居住使 用 的认 定 与鉴 定  三

屋合理使用范围内负有保修义务。   从 以上案例可知 ,柱子等房屋某部位是否属于主体结  构 ,是一个很专业的建筑工程 问题 ,有时法院也没有能力

直 接认 定 .需要 委托 鉴定 。

严重 影响 ”显然是 个主观判断 ,是否严重,没有相

应的国家标准或行业标准来衡量 .没有指标或参数来检测

区分 。因此 ,没有办法进行鉴定 。因此 ,是否构成 严重  影响” ,只能 由法 官凭借 生活经验 、社会情理和 内心信念  做主观判断 。因为是主观判断 ,不可能有统一的标准。综

合相 关 案例 ,我 们大 致 能得 到一 些判 断是 否构 成  严重 影  响  的考 量 因 素 : 如 果该 质 量 缺 陷 大 多 数 的社 会 公 众  1

二 、“ 房屋 质 量 问题严 重 影 响正 常居 住使 用 ”   的认定和 法律后果

《 解释>第十三条规定 . 因房屋质量 问题严重影响正

常居住使用 ,买受人请求解除合同和赔偿损失的.应予支  持  。该条是 ( 合同法》第九十四条第 四项 ” 当事人一方  迟延履行债务或者有其他违 约行为致使不能实现合 同目   的的 . 以解除合 同”在商品房买卖合 同中的体现 。适用  可 该规定的主要难点是 ” 严重影响正常居住使用” 如何把握 。

( )是 否以房 屋存 在 安全 问题 为标 准  一

都无法容忍和接受 ,则很可能被认定 严重影响  ; 如  2 果质量问题经多次修复仍无法解决的 ,很有可能认定  严

重影响  3 如果质量问题威胁人身安全或健康的.极有

可能被认定为严重 ; . 4 解除合 同是较严重的违约责任承  担方式 仅适用于比较特殊的情况 ,如果质量问题是建

行 业 的通 病 ,一 般 不会 认定  严重 影 响  ; . 果 质量 问 5如   题 能够被 修 复  能修 复到 正 常使 用水 平 . 会 认定  严  且 也不

有一种意见认为 ,商品房  正常居住使用 主要以

安全 为标 准 . 只要 房屋 能安 全 居住 使 用 , 则不 应认 为

重影响”; 认定 严重影响 ”也会考虑房屋的档次 、价  6 格  如果是高档小区或别墅. 则标准趋严 . 如果房价较低廉 ,   则标准稍宽。

严重影响居住使用” 。笔者认为 . 安全问题只是影响居住  使用的情形之一 , 只是较为严重而已。即使房屋是安全的,

其 它 问题也 足 以影 响使 用 ,如水 电不 通 .冬天 不供 暖  电

三 、房屋存在 一般质 量问题的认定和法律后果

《 解释》第十三条二款规定 . 交付使用的房屋存在质    量问题 在保修期内 ,出卖人应 当承担修复责任 ; 出卖人  拒绝修复或者在合理期限内拖延修复 的.买受人可以自行

或 者委托 他 人修 复 。修 复费 用及 修复 期 间造成 的 其他 损失

梯不运行等等。因此, 将 严重影响居住使用 限定为  安  全问题  显然不妥。这将使不能居住的房屋也无法退掉 。 .

( )是 否包 括 基础 设 施 、周边 环境 、配套 设 施 等 问  二

题影响居住的情形

该 规定 的表 述 为 “ 因房 屋 质 量 问题 ” 那 么如 果 是 房

由出卖人承担  。结合该 《 解释》的其它条款可知 ,本款

规定 所称 质 量 问题 .是指 除 主体 结构 质量 问题 和 严重 影响

屋本体之外的因素 . 如小区道路 水电等基础设施 、电梯 、

周边 环境等 问题 ,严重 影 响居住 使 用的 ,是 否可 以解 除 7

居住使用的质量 问题之外的一般质量 问题 ,如饰面脱落 .

厕所 、厨房、盥洗室  阳台地面泛水、积水  漏水 .电线

漏 电 、管 道 堵 塞 、暖 气 不 热 问题 等 等 。 出现 以 上 问题 时

笔者认为  房屋 的居住功能 ,依托于房屋 内外的特定配套  条件而存在 。适 用法律规定不能局限于其字面意思 ,而应

考 察 立法者 的本 意 。人 类 的语言 文字 有 其天 然局 限性  不

在保修期内,购房人可以要求开发商修复 ,并由开发商承

担修 复 费 用 。 修复 期 间造 成 的其 它损 失 , 由开发 商赔 偿 。 应   值 得 注意 的事 .修 复 期 间 .房 屋 无法 居住 使 用 ,如果  购 房人 举 家入住 宾 馆 ,其费 用是 否开 发商 承担 7如果 房屋

可能将现实 中的所有囊括一空。该规定制定者的本意 .决

不 是 要 将 质 量 问题 划分 为 房屋 本 身 的质 量 问题 和 房

屋 外  的配 套 设 施 等 质 量 问 题  只许 房 屋 本 身 质 量 问题 影 响 使

用时解除合同.而不许房屋之外 的质量问题影响使用时解  除。该规定表述的重点是 严重影响” ,没有必要 区别不  能实现购房目的是 由哪部分原因造成 的,只要属开发商履

行义 务的 范 围 ,都 属此 类 。 因此 ,以上 基础 设施  配 套设

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仍可以居住使用但购房人坚持另住他处的的费用 ,开发商  是否承担?法院在判决时.一般遵循合理和必要原则 ,长

时 间驻 扎 高档 酒店 ,显然 超过 了必 要 的范 围 .对开发 商造

成较大负担,~般不予支持,会酌情折减 ,以参考当地租

金标 准 适 当给 付 。修 复 期 间房 屋 可 以使 用 而不 用 ,就 此 产

生 的费 用  一般 也 不 予支 持 。

法 所 称 质量 缺 陷 ,是 指房 屋建 筑 工 程 的质 量不 符 合 工程建  设 强 制 性标 准 以及合 同 的约 定 。 ” 由此 可 知 ,不 符 合 强 制

性标准和合同约定的才构成质量缺陷 ,属于质量缺 陷的才

四 ,质量保修 期限和范 围

关于 保 修 期 的规 定 ,见 于 不 同 的法 规 规范 ,如 国 务 院  《 设 工 程 质 量 管理 条例 》 第 四十 条 和 建 设 部 《 品住 宅  建 商 实行 住宅 质 量保 证 书和 住 宅使 用说 明 书制 度 的规 定 》 第五

负 责保 修 。

五 、购 房者的维权 选择

( )房 屋 存 在 主 体 结 构 质 量 问 题 或 严 重 影 响正 常 居  一 住 使 用 的质量 问题

条。以上两个规定存在 明显差别 .比如屋面防水保修 期 ,   前者为 5 ,后者为 3 年 年。区别 的原 因是  《 条例》 中的  保修期 ,是建设 工程承包单位 向建设单位提供 的保修 期 .

从 该 条例 第 四十 条 二款 规 定 的  其他 项 目的保 修 期 限 由发

包 方 与承 包 方约 定  可 以得 知 。而 建设 部 《 定 》是 开 发  规

房屋存在主

体 结构质量问题或严重影响正常居住使 用   的质量 问题 时 ,购房者可以选择 : 、退房 j 、赔偿损失 ; 1   2

3 减 少价 款 : 、修 复 。   4   依 据 最高 法 院 的解 释 .退 房 和赔 偿 损 失 两个 请 求购 房  者可 以同 时选 择 。 当然 购房 者 也 可 以处分 自己的权 利  只  选 其一 。购 房 者选 择 退 房 并赔 偿 损失 时 , 据合 同法规 定 , 依

商 向购 房 者提 供 的保 修 期 ,从 其 第 五条  其他 部 位 、部 件  的保修 期 限 ,由房地 产 开 发企 业 与 用户 自行约 定  可 以判

断。

赔偿额包括已支付 的房款 、税费等费用、

相应的利息损失  以及可得利益的损失 。所谓可得利益的损失 .即房价上涨

时 ,因退房 造 成涨 价 利益 的损 失 。在 目前 司 法 实践 中 .此  种 损 失赔 偿 一般 都 是 支持 的 。涨 价价 格 差 损 失可 以进 行 评

那么  就屋面防水 的保修 期而言 ,如果房屋竣 工验收

5 后 方 才 出售 给购 房 者 此 时承 包 单 位 的保 修 期 已过 . 年

购房者是否还享有保修期?答案是肯定的 。依据 《 品房  商

销 售 管 理办 法 》第 三 十 三 条 规 定  保 修 期 从 交 付 之 日起

估或参考与系争房屋最相接近的`房屋的价格进行衡量。购  房者不选择退房而只要求赔偿损失的  则需要证明损失的  发生以及损失金额 的大小。在不退房的情况下 ,因质量造

计算 。商品住宅的保修期限不得低于建设 工程承包单位向

建设 单 位 出具 的 质 量保 修 书约 定保 修 期 的 存续 期 ; 续 期  存

少于《 规定 》 中确定的最低保修期限的, 保修期不得低于《 规

定 》 中确定 的最 低保 修 期 限   。 关 于保 修 的规 定 中 有 三 点值 得 注 意 。     ( ) 其 它部 位 的保 修 期 不 同 ,基 础 设 施 、地 基 工  一 与

成 的损失 .除漏水等造成 的实际物质损失外 其它损失较

难 举 证 。购 房 者 只选 择退 房 的 .则 只在 于 质 量 问题是 否 符

合退房条件  其它较为简单 。   此外 .按 照 《 同法 》第一百一十一 条的规定 , 质  合

程和 主体结构 的保修期  是设计文件规定的该工程的合  理使 用年限  住宅建筑 土地使用权期限为 7 0年  期满可

续 展 ,因此 ,保修 期 一般 应 为 7 以 上 。 我 们 可 以 大致  0年

量不符合约定的 ,应当按照当事人的约定承担违约责任。

对违约责任没有约定或者约定不 明确  依照本法第六十一  条的规定仍不能确定的 ,受损害方根据标的的性质以及损

失 的 大小 , 以合 理 选 择要 求 对方 承担 修 理 、 可 更换 、 作 、 重   退 货 、减 少价 款 或者 报 酬等 违 约 责 任  因此 .房 屋 存在  。 严 重 质量 问 题  但 购房 者 不选 择 退房 的 ,也 可 以要 求 减少

理解为,主体结构 等工程 的保修是终身 的。了解这一点 ,   在现实纠纷 中有重大意义。前述案例 中,购房者产某并没  有主张退房  而构造柱是否属主体结构却仍然成为争议焦  点。双方所争者 ,其实就是一个保修期限 ,如果认定为主

体 结 构 ,则 永远 在 保修 期 内。一 应 损 失都 由开 发商 承 担 。   ( )依 据 《 品房 销售 管理 办 法 》 的规 定 ,购 房 者  二 商

房款

,减少金额参考房屋修 复的费用及造成 的价值 的贬损

而 定 。 当然 ,即使 房屋 存 在主 体 结构 质 量 问题 或严 重 影 响  居 住使 用的 质 量 问题 ,购 房者 也 可 以选 择 不退 房 ,只 要求

享有保修期 。以屋面防水为例 ,并不是一律 3 .如果承  年

包单 位保 修 期 的存 续 期高 于 3年 的 ,以该 存 续 期为 准 ,如  低 于 3 的 ,则 以 3 为准 。 年 年   ( )并 不是 房 屋 的所 有 质 量瑕 疵 都 在保 修 范 围 之列 , 三   比如 前 面讲 的墙 面 细 微裂 缝 .墙 体 微 小倾 斜 ,地 面稍 欠水

进行保修 ,按照一般质量问题进行处理 。

( )房屋 存 在一 般 质 量 问题  二

房 屋 只存 在 一 般 的质 量 问题 时 ,在保 修 期 内 购 房者    可 以要 求 开 发商修 复 ; 发商 拒绝 修 复或 者 在合 理 期 限 内 开   拖 延修 复 的 ,购 房者 可 以 自行 或 者委 托他 人 修 复  并 要求  开发 商 承担 修 复 费 用及 其他 损 失 。如 果超 过 保修 期 ,则 购

房 人只 能 自己承 担 。E

平等 。《 房屋建筑工程质量保修办 法》第三条规定 ,” 本

办法 所称 房 屋建 筑 工 程 质量 保修 ,是指 对 房屋 建 筑 工 程竣  工验 收后 在 保修 期 限 内 出现 的 质量 缺 陷 ,予 以修 复 。本 办

( 作者单位 : 上海创远律师事务所 )

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