天津日租界设立之初，仅有自海河西岸至海光寺之间的一条马路，其余多为荒地，那时芦庄子一带也只有二十几户居民。当时日本侨民多住在城厢附近，经商者也不多，所开商店以经营药品、杂货为主，天津市民称这些店铺为“鬼子铺”。
当时较大的商店有东门外的升恒药房，东门里的楠德义药房，针市街的广济堂药房。这些药房除经营中药外，还经营各种香粉、牙粉、仁丹等货品。
以后日租界几经规划，由日本建筑株式会社将所有临街马路房屋改建为铺面楼房，日租界逐渐成为较发达的商业区。当时日租界的旭街（今和平路北段）是商业较为集中的地区，海河沿岸则以公司、仓库、洋行、批发店为多。此外，日资的朝鲜银行、天津银行等也设在日租界。日租界的行政机构和居民区则集中在旭街以西一带。
日本商人以天津日租界为基地，在天津大做进出口贸易。他们在掠夺中国原料、白银的同时，还大量向中国输入各种工业品、医药卫生器材、文教纸张用品及罐头食品等，这些货物运至天津后再转销中国内地。
第一次世界大战后，日本的棉纱、洋布逐渐取代了英国货品而占领了中国市场，其品种有九龙粗布、蟠桃粗布、双鱼牌、日鸟牌、五子牌棉纱等。经营这类商品的日商以三井洋行为最著，此外还有日信洋行、伊藤洋行、江商洋行等。日商在向中国倾销洋布、棉纱的同时，还大量收购中国原棉。并逐渐控制了中国棉花的出口价格。
日商在海河沿岸设立很多收购原棉的洋行，其中以三井、东棉、三昌、山积、日倍、松本、正华等数十家洋行为最，他们资金雄厚，大量收购原棉，并以此操纵市场价格，连欧美棉商都难以望其项背。日商为维护自身利益，加强竞争力，还在日租界成立了一个“商工会议所”，经常开会协调掠夺中国物产的对策。
日商为进一步垄断天津纱布市场，以各种手段先后开设、吞并了一些棉纺厂。
日商开办的棉纺厂有：
1、裕丰纺绩天津工厂，该厂筹建于1935年，资本为3000万日元，雇佣中国工人4000余人，每日可产布3900匹；
2、三泰纱厂，成立于1937年3月，为日商上海纺织株式会社天津工厂，该厂雇佣中国工人1000余人；
3、双喜纺织株式会社，设纱厂与布厂，1936年10月兴建，七·七事变时尚未竣工。
日商吞并的中国棉纺厂有：
1、钟渊公大第六工厂，该厂前身为裕元纱厂，系倪嗣冲、王郅隆投资创办。该厂每日可产布149405码，后因日本纱布占领中国市场，产品滞销，于1936年被日商钟渊公大实业株式会社吞并，改称为钟渊公大第六工厂。
2、天津纺绩株式会社，该公司原为中国商人所办裕大纱厂，每年可产纱约15000包。1926年因负债过多无力偿还，被债权人东洋拓殖公司所吞并，该公司又委托伊藤忠商事会社的旁系大福公司代为经营。1936年东洋拓殖与大福两公司又合资吞并了中国人所经营的宝成纱厂，之后将该厂与裕大合并，改称为天津纺绩株式会社，雇佣中国工人2452名。
1931年“九·一八”事变后，日本为扩大经济侵略，在华北地区大肆进行走私活动。走私货物运至天津日租界后，又转运至津浦、平汉铁路沿线各大小城市进行贩卖。为保护走私，日本走私商雇佣了许多朝鲜、台湾的流氓、土棍及汉奸充当打手，沿途押运走私货物。他们公开乘火车走私，车站海关稽查人员无法阻拦，气焰十分嚣张。
1936年秋，一次日本和朝鲜浪人乘火车走私，稽查人员阻止无效，只好请求铁路方面协助，铁路派出大批路警将走私货全部扣留送交海关，当时朝鲜浪人与路警发生冲突，车站秩序大乱。
第二天日本驻津总领事馆给津浦路天津办事处送交一份公函，要求发还全部所扣留货物，并诬赖路警开枪打伤了日本人，铁路方面据理力驳，最后不了了之。此后走私活动更加猖獗。自1936年日本走私猖獗以来，几个月内中国关税损失就达2500多万元。
日本为掠夺中国的白银和铜元，一方面通过在天津的横滨正金银行以发行钞票的形式进行掠夺，另一方面大量收购盗运。他们除以各种方式收购白银、铜元外，还雇人冒充市民到电车公司去兑换铜元，并派人到四镇八乡去收购。当时负责收购和运输的有设在日租界的大仓洋行、三井洋行和三昌洋行。
他们将收来的白银铜元装入麻袋运往日本，有时为掩人耳目，由日本领事馆作为外交行李箱装船运走。日本以此种方式掠夺了中国大量的白银和铜元。
